Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Hướng dẫn cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 giúp cá nhân cho thuê nhà nắm rõ nghĩa vụ thuế, kê khai đúng và chủ động dòng tiền. Thuế được xác định dựa trên doanh thu cho thuê trong năm, áp dụng  thuế TNCN khi vượt ngưỡng chịu thuế. Từ đó hạn chế rủi ro sai sót, truy thu và xử phạt trong quá trình kiểm tra thuế từ năm 2026. Dưới đây là bài viết hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026.

1. Hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026

Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi). Theo  đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2025 quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN từ 1/1/2026

“Điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm và cho trừ mức này trước khi tính thuế theo tỉ lệ trên doanh thu. Đồng thời điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng tương ứng lên 500 triệu.”

– Căn cứ theo Điều 7 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế TNCN 2026 theo mức giảm trừ gia cảnh mới như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập chịu thuế từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công

…

3. Cách tính thuế

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công là tổng số thuế tính theo từng bậc thu nhập. Số thuế tính theo từng bậc thu nhập bằng thu nhập tính thuế của bậc thu nhập nhân (×) với thuế suất tương ứng của bậc thu nhập đó.

…

Như vậy, công thức tính thuế TNCN 2026 theo mức giảm trừ gia cảnh mới, cụ thể như sau:

Trong đó:

– Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản giảm trừ (khoản giảm trừ gia cảnh; khoản đóng bảo hiểm, quỹ hưu trí tự nguyện; khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học);

– Tại Nghị quyết 110/2025/UBTVQH15 tăng mức giảm trừ gia cảnh từ năm 2026, cụ thể như sau:

+ Mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế là 15.5 triệu đồng/tháng (186 triệu đồng/năm);

+ Mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 6,2 triệu đồng/tháng

– Thuế suất:

Biểu thuế lũy tiến từng phần 5 bậc mới áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026, tức là từ 01/01/2026 như sau:

2. Quy định về kỳ tính thuế TNCN hiện hành

Căn cứ Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định kỳ tính thuế như sau:

(1) Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:

– Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;

– Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;

– Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán.

(2) Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.

3. Kết luận

Việc nắm rõ cách tính thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 giúp cá nhân, hộ kinh doanh chủ động kê khai đúng quy định, hạn chế rủi ro truy thu và xử phạt. Hy vọng hướng dẫn trên sẽ giúp bạn tính thuế chính xác, tối ưu nghĩa vụ tài chính và yên tâm khi cho thuê tài sản trong bối cảnh chính sách thuế ngày càng chặt chẽ.

Để việc tính và kê khai thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 được chính xác, minh bạch và tiết kiệm thời gian, doanh nghiệp và cá nhân cho thuê có thể ứng dụng giải pháp quản trị tài chính ASOFT-ERP. Hệ thống hỗ trợ quản lý hợp đồng cho thuê, theo dõi doanh thu phát sinh, tự động tổng hợp số liệu tính thuế và lập báo cáo tài chính – thuế đồng bộ, giúp hạn chế sai sót, tuân thủ đúng quy định và nâng cao hiệu quả quản lý tài chính lâu dài.